SOLIDE BASIS FÜR IHRE ZUKUNFT - FAMILIENHAUS MIT POTENZIAL ZUR VERWANDLUND IN BIRLINGHOVEN

Beschreibung

Solide Basis für Ihre Zukunft – Familienhaus mit viel Potenzial zur Verwandlung

Dieses Einfamilienhaus bietet genau das: eine ruhige Lage, Platz für den Alltag, viel Licht und eine klare, gut nutzbare Struktur.

Das Haus liegt am Ende eines verkehrsberuhigten Wendehammers und bietet damit ein geschütztes Wohnumfeld ohne Durchgangsverkehr – ideal für Kinder und entspannte Nachmittage im eigenen Garten.

Die anderthalbgeschossige Bauweise, bodentiefe Fenster im Wohnbereich und die Süd-West-Ausrichtung sorgen für helle Räume und eine angenehme Wohnatmosphäre. Der Garten ist gut nutzbar und bietet ausreichend Platz für Spielbereiche, Terrasse oder spätere individuelle Gestaltung.

Im Inneren überzeugt das Haus durch einen funktionalen, familienfreundlichen Grundriss. Auf rund 150 m² Wohnfläche stehen ein großzügiger Wohn- und Essbereich sowie vier Schlafzimmer zur Verfügung. Der Wohnbereich bildet den zentralen Treffpunkt des Hauses – offen, lichtdurchflutet und mit direktem Bezug zum Garten. Im Zuge einer Modernisierung lässt sich die Küche problemlos öffnen und in den Wohnbereich integrieren. Ein Kaminofen sorgt zusätzlich für angenehme Wärme an kalten Tagen.

Der Anbau aus dem Jahr 1997 erweitert das Raumangebot sinnvoll. Im Erdgeschoss entstand dadurch ein großzügiges Schlafzimmer mit direktem Zugang zu einem Bad en Suite – ideal als Elternbereich. Das Bad bietet eine solide Basis und kann im Rahmen einer Modernisierung zu einem modernen Wohlfühlbad weiterentwickelt werden.

Im Dachgeschoss befinden sich drei gut geschnittene Schlafzimmer sowie ein geräumiges Tageslichtbad – ideal für Kinder, Homeoffice oder Gäste.

Das Untergeschoss bietet mit einem großen Hobbyraum zusätzliche Fläche für Spiel, Sport oder Arbeiten von zu Hause. Ergänzt wird das Angebot durch zwei weitere Kellerräume, einen Waschraum mit Außentreppe sowie den Heizungsraum. Insgesamt stehen hier rund 94 m² Nutzfläche zur Verfügung – viel Platz für Stauraum und individuelle Nutzung.

Das Haus wurde 1979 in Massivbauweise errichtet und befindet sich in vielen Bereichen im Originalzustand – eine ideale Ausgangsbasis für eine schrittweise Modernisierung nach eigenen Vorstellungen. Der Anbau sowie die Nordseite sind bereits mit einem Wärmedämmverbundsystem versehen. Zudem wurde im Jahr 2000 eine Gas-Niedertemperaturtherme mit Solarthermie zur Warmwasserbereitung installiert. Diese Maßnahmen wirken sich bereits positiv auf die Energiebilanz aus.

Für die Modernisierung liegt unter anderem bereits ein konkretes Angebot für den Austausch der Fenster vor – ein möglicher erster Schritt, um Wohnkomfort und Energieeffizienz gezielt zu verbessern.

Eine massive Garage und ein Carport bieten ausreichend Stellfläche. Auch größere Fahrzeuge wie Van oder Wohnmobil finden hier problemlos Platz.

Fazit:
Diese Immobilie richtet sich an Familien, die ein Haus nicht „von der Stange“, sondern nach eigenen Vorstellungen entwickeln möchten. Die Bausubstanz ist solide, der Grundriss durchdacht und familiengerecht. Die Modernisierung ist klar strukturierbar, gut planbar und bietet nachhaltiges Wertsteigerungspotenzial.

Lage

Lagebeschreibung – Sankt Augustin Birlinghoven

Familienfreundliches Wohnumfeld

Sankt Augustin-Birlinghoven zählt zu den begehrtesten Wohnlagen im östlichen Rhein-Sieg-Kreis. Der Hangweg liegt besonders ruhig in einer verkehrsberuhigten Zone, die fast ausschließlich von Anwohnern genutzt wird. Die Umgebung ist geprägt von gepflegten Einfamilienhäusern, viel Grün und einer Atmosphäre, die Familien Geborgenheit, Sicherheit und Privatsphäre bietet. Kinder können hier ungestört spielen, Nachbarschaften sind freundlich und gewachsen – ein Umfeld, das echtes Zuhause-Gefühl vermittelt.

Infrastruktur & Nahversorgung

Für den Alltag ist bestens gesorgt: Kindergärten und eine Grundschule befinden sich direkt im Ort, weiterführende Schulen liegen im nahegelegenen Sankt Augustin, Hennef oder Siegburg. Birlinghoven bietet zudem eine solide Grundversorgung mit Bäckereien, kleineren Geschäften und regelmäßigen Wochenmärkten. Größere Einkaufszentren wie das Huma oder die Zentren von Sankt Augustin und Hennef sind in wenigen Minuten erreichbar. Sportvereine, Musikangebote, Jugendtreffs und kulturelle Einrichtungen unterstreichen die hohe Lebensqualität für Familien.

Verkehrsanbindung – Auto

Die Verkehrsanbindung ist für Pendler ideal:
Über die B56 bestehen schnelle Verbindungen nach Bonn, Siegburg und Hennef.
Die Autobahnen A3 und A560 sind nur wenige Fahrminuten entfernt und verknüpfen die Region hervorragend mit Köln, dem Rhein-Main-Gebiet und dem Siegtal.

Verkehrsanbindung – ÖPNV

Auch ohne Auto bleibt man flexibel. Birlinghoven ist durch mehrere Buslinien gut angebunden. Sie erreichen den ICE-Bahnhof Siegburg sowie das Zentrum von Sankt Augustin in kurzer Zeit. Die Straßenbahnlinie 66 bietet eine regelmäßige und verlässliche Anbindung an Bonn.

Dank dieser Lage sind sowohl berufliche Wege als auch Freizeitaktivitäten unkompliziert erreichbar.

Naturnähe & Erholung
Birlinghoven bietet direkte Nähe zu Wald, Feldern und weitläufigen Spazierwegen. Der Pleiser Wald und zahlreiche Naturpfade beginnen fast vor der Haustür. Ideal für Familien, die viel draußen sind: Joggen, Radfahren, Spaziergänge oder kleine Abenteuer für Kinder. Die grüne Umgebung schafft ein offenes Landschaftsbild und sorgt für ruhige, erholsame Alltagsmomente.

Fazit
Birlinghoven vereint ruhiges Wohnen, starke Infrastruktur und sehr gute Verkehrsanbindung mit echter Naturnähe. Der Hangweg bietet ein sicheres, familienfreundliches Umfeld mit kurzen Wegen zu Schulen, ÖPNV und Einkaufsmöglichkeiten. Ideal für Familien, die ein entspanntes Wohnumfeld und hohe Lebensqualität suchen.

Ausstattung

+ Niedertemperatur-Gastherme (2000)
+ Solarthermie zur Warmwasserbereitung
+ Holzfenster mit Isolierverglasung (ohne Rollladen)
+ Holz-Klappläden
+ 1,5-geschossige Massivbauweise
+ Großes Wohn-/Esszimmer mit bodentiefen Fenstern
+ Süd-West-Garten mit Terrasse
+ Bad en suite durch Anbau von 1997
+ Massive Garage sowie Carport
+ Großzügiger Hobbyraum im Keller

Modernisierungsempfehlung:
+ Fenster-Erneuerung
+ Modernisierung der Bäder
+ Erneuerung der Bodenbeläge und Oberflächen
+ Elektrik-Update
+ Teilweise energetische Optimierungen

Sonstige Angaben

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